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写字楼投资收益增幅超住宅 "商改住"获利为何最低
类型:本地楼市  日期:2013-12-01  浏览:1105 次  评论:查看评论

“写字楼的收益增长高于住宅楼,咱这回投资是不是投对了?”这个周末,在网上搜到中国房地产业协会发布的《中国商业地产蓝皮书——商务地产发展趋势报告》,刚刚在房山买了一套“商改住”房产的张女士美滋滋地对老公说。

  近日,中国房协联合金融街控股发布了今年的蓝皮书,中国房协秘书长苗乐如称,从投资角度讲,办公楼的投资和回报率明显高于住宅和商业。但记者据此调查发现,作为同时具备办公和居住功能的衍生品——“商改住”却并未获得同样的收益,无论是从租金还是二手房销售角度,都比住宅和写字楼低。

  “商改住”,小本投资获利梦

  “经过深思熟虑感觉这事儿可行,政策对住房价格是调控的,但是对于写字楼没有限制。本人余钱不多,购买的理财跑不过CPI,想寻找两位共同购房人众筹写字楼。”眼看着不少房地产项目又开写字楼,苦于资金不够的贝女士上周在同事聊天群里发出了一封信,征集同事跟她一起买房子投资。

  她看上的这座写字楼位于房山,预计每平方米2.2万元,总价100万元起。看了看图纸,她发现在售楼盘周边毛坯房已在每平方米3万元左右。8000元的价差,让她认为这些房子有投资空间。

  尽管名义上是写字楼,但这个项目4.2米的挑高,引发了很多被限购的创业人群追捧。“能够隔成两层,楼下待客,楼上住着,也挺方便。”上周六特意跑到房山来看房,贝女士越看心头越喜欢。

  自从“商改住”进入市场之后,“低总价、低单价”的特点,吸引了不少刚需和投资需求。

  中国房协商业地产专业委员会秘书长蔡云说,在2008年奥运会前,北京的商务地产,也就是除去商铺之外的商业地产供应量曾经达到高峰,一度造成各区域供应过剩以及写字楼空置率居高不下。一些项目为了快速回笼资金,不惜更改规划,以“商改住”模式推向市场。而在最近几年,随着需求的不断增长与释放,前几年“商改住”风潮形成的后遗症开始体现。

  “对于整个办公楼市场来说,‘商改住’风潮导致了目前房地产开发建设和供应的速度低于政府长期规划,使得办公楼在未来相当长一段时间内会出现供不应求的状态。”蔡云说。

  同样关注写字楼市场的贝女士,被蔡云这一席话打动了。可这项投资靠不靠谱,立马引来了同事一连串追问:“住宅和写字楼的投资价值一样吗?钱进得去还出得来吗?”8000元的差价,真是未来的利润点吗?“应该没问题吧,拿了房就卖,不成就租,现在市场这么好,怎么着也比买纯写字楼强,”顿了顿,贝女士有些自言自语,“纯写字楼和住宅,咱也买不起了。”

  签了房,方知诸多不定因素

  贝女士的投资目标,和张女士惊人相似。只不过,张女士是行动派,上月中旬,她就签订了一套购房合同。不过,这个同样位于房山长阳的楼盘,最近却让她有些心烦。

  在北京奋斗了7年,已经有了北京户口的张女士虽然可以买二套房,但对于刚成家、买了第一套房子的两口子来说有些吃力。今年国庆节期间,张女士听朋友说房山正有个项目在卖“商改住”的写字楼,她动心了。

  一切看上去都很美好,同样是4.2米挑高,同样是超小面积,同样是低于周边住宅价格的单价。算了算,首付只要30多万元,张女士就能再次投资房产了。更让她下定决心要买“商改住”的,更是开发商临时搭建的样板间。尽管施工现场还没什么动静,但这座临时搭建起的样板间,却让人有了小家的感觉。装饰台上可以放电磁炉,边上有个小方桌正好能供两个人吃饭,4.2米层高被隔成了两层,二楼还在窗边做了个单人床大小的台子,床垫、抱枕一应俱全。

  “LOFT都有买一层送一层的优势,超过150%的空间利用率,是传统平层住宅无法比拟的。跃层居住模式可以媲美小别墅,这是很多年轻人非常喜爱的居住形态。”售楼先生用手机上了网,搜索到房地产网站上的描述,也让张女士一冲动就坐到了签约台前。

  但签约时她才发现,虽然总价款才70多万元,只需要50%首付,但配合房屋买卖合同的,还有一份“优化创意空间”合同——4.2米的空间加了一层隔板就要加收10多万元,还得跟首付一起一次性付清。

  “怎么这么贵?”张女士还不知道的是,未来还有更多的持有成本在等着她:每平方米54元的供暖费用,每立方米5.6元的水费,以及每度1.2元的电费。

  “水费和电费差的少,以后也得是租户交;但这供暖费肯定是我们掏,一年2000多元,比我现在这套两居室住宅的供暖费还高。”张女士说。等从售楼处出来,被冷风吹醒的张女士才回想起,样板间内并没有卫生间。她慌忙给售楼先生打电话,对方称,位于一楼的小衣帽间,就会是未来的卫生间。

  实际上,2011年6月,本市就开始执行《关于加强部门联动 完善商业、办公类项目管理的通知》,这份文件,在业内被称为“商改住”禁令,其中显示,开发企业严格按照规划,商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。

  “这个项目用地为今年年初拿到,就应该执行‘商改住’禁令。最终业主收房时可能发现屋里没有卫生间,或者其上下水根本不是按照住宅建筑标准设计的。业主到时候要维权,会比较难。”一位业内人士说。东方IC供图

  新闻延伸

  卖或租,

  “商改住”赚钱最少

  50平方米的办公楼,出租回报率太低!在给贝女士的回信中,有同事直接给了她精确打击。

  同样是写字楼,为何具有“商改住”功能之后就不值钱了?

  针对这点,自称自己“投资失败”的李女士有话说。2007年时,她以每平方米1.2万元的价格购买了位于马连道的茶贸国际公寓。当时,距离不远的住宅小区格调刚刚卖完,每平方米均价只有1.01万元。

  “住宅楼虽然好,但这样的小户型应该更容易卖,也更容易租吧?”她心想着“商改住”可能船小好掉头,又能注册公司,又能出租用于居住,就直接签了购房合同。一套34平方米的开间,总价款在40万元左右,和周围写字楼价格差不多。

  但到2009年收房转卖时,她就发现了不对劲:相邻小区每平方米单价已经涨到了1.5万元左右,但她的“商改住”还只能以1.2万元出手。

  “税费太贵了啊。”二手房中介提醒她,商住楼的税费远高于住宅承担的费用,卖到60万元的二手“商改住”,税费和中介费就要交20万元。到了2012年初,周围的住宅楼价格已经翻了4倍,她的“商改住”却只能卖到72万元。

  若是以投资回报率计算,当年花40万元买的“商改住”,如今每月租金只有2100元,年投资回报率只有6.3%。但周边小区中36平方米的住宅却能租到3600元。周围真正的办公楼,更是以每平方米每天4元的平均价格出租,同样大小的纯办公楼租金能超过4000元。如此计算,当年无论是购买纯写字楼,还是购买住宅,都比购买“商改住”获利高。

  “当初真是被可办公、可居住蒙了眼,投资哪头儿都比现在强。”李女士说。

  “从投资角度讲,办公楼的投资回报率明显高于住宅和商业。”中国房协秘书长苗乐如说,国家统计局发布的2013年1至10月全国房地产开发和销售情况显示,房地产开发投资中,办公楼的绝对量达到3649亿元,同比增长36.9%,比住宅足足高出18个百分点。商品房销售面积中,办公楼达到2040万平方米,同比增长30.6%,比住宅高出了8.3个百分点。而在商品房销售额中,办公楼同比增长更是达到42.5%,再次远超住宅楼。

  “写字楼供不应求的状况,曾经推高北京写字楼租金极速飙升,在2009年到2012年年底,短短三年内,平均租金已经翻了一倍有余。”苗乐如建议,如果购买办公楼投资,最好还是直接购买单一功能的甲级商务办公楼,或者是面向服务于大型企业的下游公司办公租赁需求的SOHO类写字楼产品。

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